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美的置业郝恒乐:2024年要重走新的“长征路”

时间:03-29 来源:最新资讯 访问次数:154

美的置业郝恒乐:2024年要重走新的“长征路”

(文/解红娟 编辑/马媛媛)“美的置业走过了一个房地产周期,有得有失,有经验也有教训,2024年美的置业要重走新的‘长征路’。”美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩会上表示,2024年作为新“长征路”的起点,要做好城市布局优化、负债结构优化、业务结构优化这几方面的布局。3月28日,美的置业召开2023年度业绩发布会,董事会主席兼执行董事兼总裁郝恒乐、执行董事兼副总裁王全辉、执行董事兼首席财务官林戈出席会议。会上,美的置业管理层介绍,2023年,美的置业营业收入为735.65亿元,毛利为84.84亿元,利润及综合收益总额为21.25亿元;核心净利润为22.56亿元,公司拥有人应占核心净利润为10.3亿元。城市布局优化事实上,美的置业的“换仓策略”于2019年就已经提出。所谓换仓,指的是拿地重点从三四线城市转向一二线城市,具体在执行上,分为新增土储和调节存量两种方式,前者是仅在一二线城市拿地,后者是通过股权比例的收购、退出实现存量土储的汰劣存优。和以往一样,美的置业在公开市场拿地端十分谨慎,2023年全年仅在广州、长沙、佛山等一二线城市城市先后获取5幅地块,投入成本22.4亿元,新增货值约70.0亿元。此外,自2021年至今,美的置业持续优化土储结构且主动推动低量级城市出清,已累计完成股权归边项目45个,其中,收购21个项目,新增权益货值98.4亿元;退出24个项目,减少权益货值32.7亿元。于报告期末,已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。调整之后,美的置业2023年在城市布局上有了明显优化,二线及以上城市的土储面积为1735万平方米,占比67%;重点布局的城市群长三角和大湾区的土储面积为1333万平方米,占比51%。截至2023年12月31日,集团土地储备的总建筑面积达2816万平方米,涉及327个物业开发项目。谈及2024年的投资策略,王全辉表示,还是坚定执行2019年以来的调仓换仓战略,结构上根据市场的情况和手上的现金把握节奏。负债结构优化凭借坚守财务纪律、信评机构加持、股东背景等因素,美的置业2023年的融资非常顺畅。公开资料显示,2023年,美的置业成为首家获得中债信用增进、交通银行和中信证券三大权威机构联合创设信用风险缓释凭证(CRMW)的民营房企,年度累计发行五期共计46.2亿元中期票据。2024年开局,美的置业顺风顺水,成功发行本年首期中期票据,规模14.4亿元,票面利率4.96%。得益于此,美的置业融资成本及融资结构有所改善。截止2023年底,美的置业有息负债381亿元,较上年同期减少103.9亿元。同比下降21%。加权平均融资成本4.80%,融资成本保持低位。截至报告期末,美的置业净负债率仅为35.8%,同比下降8.1%,为历年以来最低,现金短债比1.44,扣预资产负债率67.3%,“三道红线”保持绿档。与此同时,美的置业现金流状况较好。经营性现金流方面,年度实现合约销售金额为659亿元,含期初应收账款的回款率81%,且近年基本都在80%以上;筹资性现金流方面,截止2023年的现金总量为201亿元,银行授信额度1501亿元,其中尚未动用的额度1198亿元。“美的置业一年内到期的有息负债为122亿元,月均还债约10亿元。”林戈指出,市场艰难的情况下,美的置业也能够保证30多亿的回款,更何况是月均10亿元的债务,对于美的置业而言不足为惧。林戈进一步表示,即使不考虑回款,美的置业也将未来要兑付的资金作好了预留和充分准备,“我相信2024年的行业不会更差,即使行业有挑战,美的置业也做好了准备。”业务结构优化毋庸置疑的是,住宅业态已经无法撑起业绩增长的重任,多元化布局至关重要。基于此,美的置业持续发力物业及商业两大非住业态,打造全生命周期的空间服务强链。年内,美的置业的物业管理服务收入为15.22亿元,较2022年的11.42亿元上升33.3%,该增幅主要由于合约管理的物业建筑面积上升所致。数据显示,报告期内,美置服务服务合约面积9032万平方米,客户感知满意度位居行业前列。累计清退36个低质项目,清退面积合计542万平方米,坚持稳健获取优质项目,实现有质量的经营。同时,美置服务积极发力产业园、医院、学校、办公、城市公服等多元业态,截至2023年,非住宅业态外拓合约面积约900万平方米,合约金额约1.8亿元。其中,在管产业园数量37个,面积603万平方米,占比10%;在管学校数量10个,面积92万平方米。商业物业投资及运营方面,2023年收入3.63亿元,较2022年的2.97亿元上升22.5%。该增幅主要由于国内疫情结束,物业租赁业务及文化旅游项目逐渐复苏向稳,并进一步发展所致。数据显示,截至报告期末,美的置业商业运营面积超70万平方米,满铺率达94%,2023年度销售额同比增长62%。2023年度日均客流量高达18.4万人次,同比呈翻倍增长。佛山悦然广场、贵阳悦然时光、贵阳悦然广场等标杆项目品牌效应和经营效应提升,进一步增强商业品牌影响力。郝恒乐表示,“美的置业在多元化业务加快培育的同时,也强调安全性、强调现金流为导向,宁可砍掉一些现金流不好的业务和客户,也不会没有安全策略的进行增长,美的置业还是要打造稳定的底盘,进一步夯实产品力,形成自己的产业化。”本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

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